Avec l’immobilier, vous pouvez investir de différentes manières, pour diverses raisons. Le choix sera crucial pour définir une stratégie d’investissement, car d’une stratégie à une autre, les actions seront différentes.

Dans cet article, nous allons voir comment réussir à investir dans l’immobilier avec la méthode de L’Éducation Financière. 

Différentes raisons pour investir

L’investissement immobilier est désormais la solution vers laquelle se tournent de nombreuses personnes pour différentes raisons. 

En voici quelques-unes :

Réduire ses impôts, préparer sa retraite, constituer un patrimoine, augmenter ses revenus...

En fonction de votre objectif, vous allez définir une stratégie pour réussir votre investissement.

Différents moyens pour investir

Dans l’immobilier, il y a plusieurs types de bien qui permet d’investir, voici la liste :

                     Parkings                                                    Garages                                                                Appartements                                          

                     Immeubles de rapport                       Bureaux professionnels Terrains               Maisons                       

                     Gîtes                                                           Chambres d’hôtes                                           SCPI

                     EHPAD                                                       Résidences seniors                                          Résidences étudiants

                     Résidences de tourisme                    Time-share                                                          Fermages

                     Hôtels                                                        Bois et Forêts                                                     GFV

À l’Éducation Financière nous avons une méthode centrée sur l’augmentation des revenus. 

La méthode EF

Nous concentrons nos recherches sur les appartements anciens pour faire de la location meublée non-permanent (LMNP) car elle offre plusieurs avantages.

Avantages d’un investissement LMNP

Les avantages d'un investissement LMNP sont tout d'abord d'ordre fiscaux. Il est en effet de bénéficier du statut de loueur en meublé afin de ne pas (ou peu) payer d’impôts sur ses loyers. 

Objectif

Du point de vue d’un investissement en immobilier locatif, les objectifs d’un investissement LMNP doivent être pris en considération selon la situation propre de chaque investisseur LMNP. À l’Éducation Financière, nous traitons de la constitution d’un patrimoine ou de la constitution de revenus complémentaires.

Un loyer net et sécurisé

La notion de loyer LMNP net de charges doit être à l’esprit de tout investisseur LMNP. En effet, pour réussir un investissement LMNP, ce qui va compter c’est le loyer LMNP net c’est-à-dire ce qu’il reste effectivement dans les poches de l’investisseur après avoir payé toutes les charges, taxes et autres dépenses.

Pourquoi investir dans l’ancien ?

Investir dans l’immobilier ancien est certainement le placement le plus courant chez les épargnants. Et pour cause : l’immobilier ancien est un excellent placement ! Souvent qualifié de « valeur sûre », il permet d’accéder aux meilleurs emplacements à des prix inférieurs à ceux du neuf, avec souvent le cachet d’un bien immobilier ancien en prime.

Surtout, l’investissement dans l’immobilier ancien donne accès à une multitude de dispositifs fiscaux incitatifs : Malraux, PTZ, Pinel ancien…

Attention ! Cela ne veut pas dire pour autant qu’investir dans un bien immobilier ancien est systématiquement synonyme de rentabilité : pour obtenir les meilleurs rendements, il est essentiel de bien choisir sa stratégie d’investissement (achat-revente, locatif …) ainsi que de respecter les règles de base de sélection du bien.

Dans notre stratégie, nous utilisons le déficit foncier, car il permet de déclarer un déficit foncier (déclarer un revenu foncier négatif) et de bénéficier ainsi de réductions d’impôts durant toute la durée de l’emprunt servant à financer les travaux de rénovation du bien ancien. Le prérequis est d’adopter le régime d’imposition « réel » sur les revenus fonciers.

La colocation 

La niche que nous utilisons est la colocation, car elle permet d’augmenter la rentabilité du bien et d’obtenir un meilleur cash-flow, qu’une simple location.

La colocation offre dans la plupart des cas de générer une belle rentabilité. Suivant les villes et la taille des appartements, celle-ci s’échelonne entre 6 % et 14 %.

C’est tout simplement 2 à 4 fois plus que les rentabilités moyennes affichées par les magazines spécialisés dans l’immobilier !

Le type de bien 

Nous vous recommandons de viser des appartements entre 3 et 4 pièces, cela offrent plus de stabilité.

Voici la liste des avantages : 

Large choix de prix

Petites surfaces :

•  Demande constante,

•  Prix abordable,

•  Revente rapide,

•  Entretien peu onéreux,

Grandes surfaces :

•  Stabilité des locataires,

•  Possibilité de diviser le logement pour augmenter la rentabilité.

Par ailleurs, il y a aussi quelques inconvénients à prendre en compte :

Les charges de copropriété,

Le Syndic : choisit les travaux à effectuer la date de réalisation des travaux et l’entreprise qui fait l’entretien et les travaux.

Petites surfaces :

•  Turn-over important

Grandes surfaces :

•  Revente plus longue

Conseil :

N’achetez pas d’appartement au rez-de-chaussée !

Ils sont difficiles à louer et à vendre.

Le rendement

Pour réussir son investissement, visez un rendement brut (hors charge) minimum de 8 à 9 %. Généralement, avec ce type de rendement, le bien s’auto-finance (plus facile d’obtenir un prêt auprès des banques).

Nous vous offrons le mode de calcul de la Méthode EF pour calculer un rendement brut rapidement, de manière réaliste et suffisamment précis.

                                                12 mois de loyer brut

Rentabilité BRUTE  =  ————————————  X 100

                                               Coût global de l’achat

La rentabilité est un aspect fondamental de la prise de décision d’achat.

Mais il ne faut pas exclure pour autant les autres composantes :

•  L’emplacement,

•  L’état général du bâtiment,

•  La facilité de louer et de revendre,

•  Etc…

Conseil :

En dessous de 8% brut : Il ne faut pas acheter !

De 8% à 9% net : Investissement envisageable.

De 9% à 15% net : Rendement MÉTHODE EF.

L’objectif à l’Éducation Financière, c’est de vous permettre de créer un patrimoine et d’augmenter vos revenus par le biais de la LMNP. 

Pour récapituler, voici la liste de nos critères de sélection :

1. Faire de la location meublée non-permanente
2. Ancien avec des travaux
3. Faire de la colocation
4. Appartement de 2 à 3 pièces
5. Rendement brut visé 8 à 9% minimum

Conclusion

Vous recherchez avant tout la rentabilité malgré la gestion ?

•  Investissez dans des petites surfaces.

Vous recherchez principalement la stabilité de vos locataires ?

•  Investissez dans des grandes surfaces.

Vous recherchez le compromis entre rentabilité et gestion ?

•  Investissez dans des surfaces intermédiaires.

PLUS D'INFORMATION