Comment investir dans une SIIC ?

Une SIIC est une Société d’Investissement Immobilier Cotée. C’est simplement une Foncière cotée en Bourse, dotée d’un régime fiscal particulier : la “ transparence fiscale ”.

 

Les Foncières sont des entreprises spécialisées dans l’acquisition (ou la construction), la détention et la gestion de patrimoines immobiliers. Elles existent en Bourse depuis la deuxième moitié du XIXème siècle.

 

Le statut SIIC, en vigueur depuis 2003, est un statut de “ transparence fiscale ” : la fiscalité qui s’applique sur les plus-values et les revenus n’est pas imposée au niveau de la Foncière elle-même, mais directement au niveau de ses actionnaires.

 

Cotées en bourse, elles doivent redistribuer à leurs actionnaires au moins 85 % des loyers perçus et 50 % des plus-values réalisées.

 

Comme l’ensemble des titres financiers, la valeur des SIIC peut subir de fortes variations, à la hausse comme à la baisse.

 

Pourquoi investir dans une SIIC ?

 

Un bon nombre d’investisseurs souhaiterait investir dans l’immobilier pour diversifier leurs placements, ou par conviction que le marché immobilier sera porteur dans les années à venir. Pour autant, la gestion en direct d’un bien immobilier présente de nombreuses contraintes, et exige du temps et des compétences. Aussi, déléguer la gestion du bien à une agence ne résout pas tous les problèmes.

 

La solution se trouve dans l’investissement « pierre papier » dans les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Les SIIC sont à la croisée de la bourse et de l’immobilier.

Quels sont les avantages ?

 

Les SIIC séduisent les investisseurs car elles offrent bien des avantages par rapport à l’immobilier locatif classique :

 

  • L'immobilier sans droits de mutation

Comme les SCPI, les sociétés foncières cotées en Bourse permettent une mutualisation de l'épargne entre des milliers d'épargnants, mais dans un cadre juridique et fiscal bien différent. 

 

Alors qu'il faut compter de 8 à 10% de frais sur l'achat de parts de SCPI, dont 6% de droits de mutation, le coût d'acquisition des actions de sociétés foncières cotées se limite aux frais de courtage de la banque ou du courtier en ligne, dont les plus compétitifs sont nettement inférieurs à 1%, même en incluant la taxe sur les transactions financières, de 0,3% pour les particuliers. 

  • Acheter à crédit sans s'endetter

On l'entend souvent : l'avantage de l'immobilier est qu'on peut l'acheter à crédit pour démultiplier ses gains. C'est aussi ce que font les sociétés foncières. Mais, contrairement à un épargnant qui emprunterait à sa banque pour acheter un bien locatif ou des parts de SCPI, les risques financiers liés à l'effet de levier du crédit sont internes aux sociétés foncières.

  • Pouvoir vendre sans attendre

L'une des faiblesses de l'immobilier réside dans son manque de liquidité (avec le délai pour récupérer son argent quand on veut vendre, même quand on a un acheteur). Qu'il s'agisse de logements, d'autres biens détenus directement ou de parts de SCPI, il n'est pas toujours facile de vendre et de récupérer son argent rapidement en cas de besoin.  

 

Avec les actions de SIIC, les épargnants n'ont pas ce problème. Au moins pour les plus grosses, les quantités de titres achetés et vendus chaque jour sur le marché permettent aux particuliers de récupérer leur argent presque instantanément dès lors qu'ils ont décidé de vendre. Bien sûr, la contrepartie de cette liquidité est que le cours des SIIC fluctue chaque jour au gré des soubresauts de la Bourse.

  • Diversifier dans l’immobilier

Les SIIC sont un bon moyen de diversifier dans l’immobilier, à partir de 100 €, plutôt que d’engager plus de 100 000 € sur un seul appartement. Vous pouvez facilement diversifier sur plusieurs foncières.

  • Moins de soucis de gestion et moins de tracasseries administratives 

Pas de locataires à gérer, pas de vacance locative, pas de travaux, pas de factures à régler, pas d’assemblées générales, pas de taxe foncière et une déclaration fiscale simplifiée (flat tax 30%).

  • La fiscalité 

La taxation des dividendes des SIIC est claire et plutôt clémente depuis la mise en œuvre de la flat tax (prélèvement forfaitaire unique). Concrètement, vos dividendes sur compte-titres ordinaire (CTO) sont taxés à 30 %, prélèvements sociaux compris.

Comment y souscrire ?

 

Vous devez ouvrir un compte titre (compte où figurent les actifs financiers dont vous souscrirez) auprès d'un intermédiaire agrée (banque, société, assurance, courtier). Vos parts de SIIC y apparaîtront. Vos parts sont ensuite soumis au marché de la bourse, et ses variations.

 

Les 3 principales cotées en France

 

Klépierre : patrimoine de 24,4 Mds € avec rendement du dividende moyen 5 ans de 5,49 % et 6,68 % prévu pour 2018.

Acteur de l’immobilier commercial en Europe

Klépierre a versé à ses actionnaires entre 2012 et 2016 les dividendes suivants :

2016 : 1,82€

2015 : 1,70 €

2014 : 1,60 €

2013 : 1,55 €

2012 : 1,50 €

Avec un cours de Bourse de 30,47 € au 2 juin 2019, l’actionnaire perçoit en moyenne 5,49 % de rendement annuel sur la période 2013-2017. Le rendement prévu au titre du dividende 2018 est de 6,68 %. De plus, la croissance du dividende est de + 35,48 % entre 2013 et 2018.

 

Cegereal : patrimoine de 1,4 Mds € avec rendement du dividende moyen 5 ans de 4,70 % et 5,72 % prévu pour 2018.

Société immobilière spécialisée dans les bureaux

En termes de rendement sur dividende, Cegereal a versé à ses actionnaires les dividendes suivants entre 2013 et 2017 :

2018 (proposition lors de l’Assemblée Générale (AG) du 30 avril 2019) : 2,30 €

2017 : 2,20 € (+ 1,90 € de dividende exceptionnel)

2016 : 2,10 €

2015 : 2,00 €

2014 : 1,65 €

2013 : 1,50 €

Avec un cours de Bourse de 39,20 € au 2 juin 2019, l’actionnaire perçoit en moyenne 4,70 % de rendement annuel sur la période 2013-2017. Le rendement prévu au titre du dividende 2018 est de 5,72 %. De plus, la croissance du dividende est de + 53,33 % entre 2013 et 2018.

 

Covivio : patrimoine de 23 Mds € avec rendement du dividende moyen 5 ans de 4,60 % et 4,88 % prévu pour 2018.

Patrimoine de Covivio, hôtels, coworking et bureaux

En termes de rendement sur dividendes, Covivio a versé à ses actionnaires les dividendes suivants entre 2013 et 2017 :

2018 (proposition lors de l’Assemblée Générale (AG) du 17 avril 2019) : 4,60 €

2017 : 4,50 €

2016 : 4,40 €

2015 : 4,30 €

2014 : 4,30 €

2013 : 4,20 €

Avec un cours de Bourse de 93,90 € au 2 juin 2019, l’actionnaire perçoit en moyenne 4,60 % de rendement annuel sur la période 2013-2017. Le rendement prévu au titre du dividende 2018 est de 4,88 %. De plus, la croissance du dividende est de + 9,52 % entre 2013 et 2018.

 

Où trouver la liste des SIIC ?

 

Il existe différents moyens de les trouver :

  • Avec google, vous pouvez demander la liste des SIIC
  • Le site internet www.pierrepapier.fr qui est une des références sur les SCPI, SIIC et OPCI

En savoir plus :

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