Comment investir dans l'immobilier (SCPI) avec moins de 1 000 euros ?

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

 

L’abréviation SCPI désigne les sociétés civiles de placement immobilier.

 

Elles permettent aux investisseurs d’acquérir via des parts de société des immeubles de bureaux, des boutiques ou des immeubles d’habitation. On parle ici de « pierre papier ». Grâce aux fonds récoltés, la SCPI acquiert un ensemble de biens immobiliers.

 

Les revenus de la SCPI sont issus des loyers perçus, une fois payés les frais de gestion, les frais d’entretien et les taxes, le résultat de la SCPI est distribué aux investisseurs.

 

Il existe plusieurs types de SCPI :

Les SCPI de rendement, qui misent sur la distribution des revenus

Les SCPI de plus-values, qui ont pour objectif la revalorisation du patrimoine acquis

Les SCPI fiscales, qui offrent aux investisseurs des allègements d’impôt

 

L’offre destinée au grand public est large :

• Selon l’Aspim et l’IEIF, on dénombrait 166 SCPI sur le marché en juin 2015

• Ces structures gérées par 27 groupes cumulaient alors près de 35 milliards d’euros de capitalisation

COMMENT ACHETER SES PARTS DE SCPI ?

 

Pour acheter des parts de SCPI, les particuliers doivent choisir celles dont la stratégie d'investissement correspond le mieux à leurs besoins. Pour trouver les plus adaptées, et aussi les meilleures, ils peuvent soit agir en direct, soit passer par un intermédiaire qui distribue ce type de placement.

 

Dans le premier cas, ils devront s'adresser à chaque société de gestion pour obtenir les rapports annuels des SCPI, puis les éplucher en détail et choisir celle(s) qui répond(ent) à leurs objectifs. Toutefois, si l'on souhaite par exemple acheter des parts de SCPI qui n'ont pas de liens entre elles, il faut réitérer sa démarche auprès de deux entités différentes, ce qui constitue une indéniable perte de temps.

 

Dans le second cas, l'intermédiaire sélectionnera pour eux les SCPI correspondant à leur profil patrimonial. En l'espèce, La Centrale des SCPI, premier site distributeur de SCPI sur Internet, réalise, au préalable, pour chacun de ses clients, une étude personnalisée et gratuite de patrimoine. 

Combien faut-il pour acheter une part de SCPI ?

 

Pour souscrire au capital d’une SCPI, les investisseurs doivent acheter des parts dont le montant est fixé par la SCPI elle-même. Le prix de souscription est composé de la valeur nominale de la part et d’une prime d’émission. Il varie à la hausse ou à la baisse en fonction des perspectives des SCPI. Chaque année, le patrimoine détenu par ces sociétés est évalué par des experts indépendants qui fixent la juste valeur des biens immobiliers.

 

La hausse du prix des parts des SCPI traduit avant tout une bonne gestion du parc immobilier par la société de gestion et représente un gage de solidité pour les associés investisseurs.

 

Les prix peuvent aller de 196€ (ex: SCPI PFO2) à plu de 1 000 € (ex: SCPI Logipierre 3, prix : 1 456€)

 

Indicateurs de la qualité de la SCPI

 

Le rendement d'une part de SCPI est égal au montant annuel des revenus distribués par la part divisé par le prix d'acquisition de la part.

* Depuis le 1er juillet 2012, le "Rendement" devient le "Taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM)"

 

  • Taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM) : calculé comme suit : dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n (dont acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) divisé par le prix de la part à l'achat moyen de l’année n. Pour l'année 2011 et les années précédentes, les données présentées sont calculées comme suit : dividende brut avant prélèvement libératoire de l'année n divisé par le prix d'achat au 31 décembre de l'année n-1.

 

  • Taux d'occupation : On distingue le taux d'occupation physique qui est le rapport entre la surface louée à l'instant t par la société et la surface totale possédée par la SCPI et le taux d'occupation financier qui est le rapport entre le montant des loyers perçus par la société de gestion et le montant des loyers que la société percevrait si elle louait l'intégralité de son patrimoine. Le taux d'occupation financier est un indicateur plus adéquat dans l'étude de la qualité d'une SCPI.

 

  • Taux de Rendement Interne : permet de mesurer la rentabilité d’un investissement sur une période donnée grâce à un calcul basé sur l'actualisation de flux. En matière de SCPI, il considère le flux décaissé au moment de l'investissement (prix de souscription revalorisé chaque année, frais inclus) et d’encaissement (revenus perçus réactualisés, montant de la cession sur la base du prix de sortie net des frais). Il pourra être calculé sur différentes périodes en fonction de l’ancienneté de la SCPI.

LA FISCALITÉ DES SCPI

 

Les SCPI sont soumises à une fiscalité identique aux investissements immobiliers directs c’est-à-dire le régime réel.

 

Pendant la phase de détention, vous devez donc vous acquitter : 

D’un impôt sur le revenu foncier, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Des prélèvements sociaux, comme tous les produits d’épargne.

 

L’investisseur peut aussi opter pour le régime micro foncier qui prévoit un abattement de 30%, s’il respecte les conditions suivantes :

 

• Le total des revenus fonciers annuels ne dépasse pas 15 000€ par an.

• Etre propriétaire d’un bien immobilier mis en location nue.

• Etre non propriétaire de biens immobiliers (en SCPI ou en direct) dont les revenus bénéficient d’un régime dérogatoire favorable (LMP, PINEL …).

 

À la revente, la plus value est également soumise au régime d’imposition identique aux investissements immobiliers directs.

 

On retient donc la possibilité d’appliquer un abattement, uniquement après la 5ème année de détention : 

• Entre 5 et 21 ans de détention : abattement de 6 % pour chaque année de détention,

• La 22ème année : 4 % d’abattement

• A partir de la 23ème année : exonération de l’impôt sur les plus values immobilières

Le rendement

 

Tous les ans, l’IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière) publie un rapport détaillé sur le marché des SCPI. Le dernier en date montre que la performance globale des sociétés civiles de placement immobilier a atteint 4,35 % en 2018. Mais il ne s’agit que d’une moyenne, lorsque l’on n’y regarde à la loupe on se rend compte que les SCPI diversifiées ont fait mieux.

 

Catégorie 2017* - 2018*

SCPI de bureaux 4,32 % - 4,18 %

SCPI de commerce 4,53 % - 4,48 %

SCPI spécialisées 4,94 % - 4,61 %

SCPI diversifiées 5,05 % - 5,30 %

*Taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM), ce qui représente le taux de dividendes versés par rapport à la valeur d’une part. Exemple : les SCPI diversifiées ont versé 53 € à chaque actionnaire possédant une part de 1000 €. Source IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière) parution 2019.

 

Pour info : au 1er trimestre 2019 les SCPI ont investi 1,6 milliards d’euros dont 61 % dans des bureaux (source ASPIM).

 

Évolution du prix des parts de SCPI en 2018

 

Alors que l’INSEE a mesuré la variation du prix des logements anciens à +3,2 % en 2018 et l’inflation à +1,8 %, les parts de SCPI ont fait moins bien. D’après l’IEIF leur valeur n’a gagné que +0,82 % sur cette même période.

 

Si la performance des SCPI a baissé en 2018, ce placement reste plus rentable que de nombreux autres avec moins de taux de défaut que dans le financement participatif classique.

 

D’après le classement de l’IEIF, les actions françaises ont distribué en moyenne 5,9 % de dividendes en 5 ans. C’est un peu mieux que les SCPI dont la performance moyenne atteint 5,1 % sur cette période.

 

Toutefois c’est avec un risque moins important, car aucune société civile de placement immobilier n’a jamais fait faillite. Mais surtout les SCPI résistent aux crises. La preuve, sur 20 ans elles ont distribué un dividende moyen de 10,4 % soit mieux que l’or (7,4 %) et les actions françaises (5,1 %).

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