Coronavirus : Le début d'un nouveau cycle ?

Après une décennie de hausse des prix du secteur, 2020 marque-t-il a fin de l'euphorie ? Le secteur de l'immobilier et les prix de vente vont-ils s'effondrer ? Pour mieux comprendre ce qu'il se passe aujourd'hui, revenons sur la crise de 2008.

« 2008 a été un séisme au niveau de l'immobilier : brutal et d'une ampleur inégalée, affirme Michel Mouillart, professeur d'économie. On n'avait jamais vu un retournement du marché aussi rapide et spectaculaire, même dans les années 1990. » Je revient sur cette année 2008 qui a mit un terme au cycle d'expansion des dix dernières années.

 

À l'époque, en janvier 2008, les représentants des notaires et des professionnels de l'immobilier se montraient sereins. Les notaires soulignaient ainsi « la vitalité du marché ». « Le marché ne va pas s'effondrer, la demande restant très forte, notamment de la part des primo-accédants », rassurait le notaire Pierre Bazaille dans certains article de presse. La Fédération des professionnels de l'immobilier (Fnaim) défendait sa vision d'un « atterrissage en douceur » sans baisse des prix. À cette période, son président, René Pallincourt tablait même sur une hausse des prix de l'immobilier proche de l'inflation pour 2008.

 

Pourtant, dès les premiers mois de l'année, les agents immobiliers s'inquiétaient de la hausse des délais de transactions et de l'augmentation du nombre de biens à vendre. Secouées par la crise boursière et financière depuis août 2007, les banques avaient renforcé leurs exigences avant d'octroyer des crédits. C'est ainsi que le courtier en ligne, Meilleurtaux.com constatait un triplement du taux de refus de crédits dès janvier 2008 par rapport au même mois de 2007.

 

Dès février, plusieurs études sont alors venues accréditer la thèse de la baisse des prix de l'immobilier pour 2008. Le cabinet d'études Bipe et le courtier Empruntis.com envisageaient ainsi un recul de 3 % des prix de l'immobilier ancien en 2008. De son côté, le cabinet d'études Xerfi publiait une analyse prévoyant une baisse de 18 % des prix entre 2008 et 2010.

Etudes Bipe
Etudes Bipe
Etudes Xerfi
Etudes Xerfi

Au cours du premier semestre, les chiffres montrant une dégradation du marché immobilier se sont multipliés. Dans le neuf, les ventes de logements se sont effondrées de 28 % sur un an au cours des six premier mois de l'année 2008.

 

Dans l'ancien, les premiers signes de fléchissement des prix se faisaient sentir : -0,8 % en janvier, + 0,5 % en février, -0,3 % en mars, + 0,4 % en avril, -1,3 % en mai, + 0,8 % en juin, d'après l'indice mensuel des prix de l'immobilier ancien de la Fnaim. Certains propriétaires ont senti le vent tourner en décidant d'encaisser une confortable plus-value et d'opter pour la location en attendant la baisse des prix.

L'évolution des prix de l'immobilier en France
L'évolution des prix de l'immobilier en France

Dès le milieu de l'année, la question n'était plus de savoir si les prix des biens immobiliers allaient reculer, mais plutôt de quelle ampleur serait la baisse. Dans le neuf, rien ne permettait de se montrer optimiste pour la fin de l'année. Face à des ventes en baisse de près de 30 %, plusieurs promoteurs ont lancé des promotions en juin pour relancer les ventes : remise de 20 000 euros chez Kaufman & Broad ou frais de notaire offerts pour Bouygues immobilier.

 

Du côté de l'ancien, la Fnaim continuait de parler d'une « stabilisation du marché ». Pourtant, au cours des 6 premiers mois de l'année, les transactions avaient reculé de 10 % tandis que les taux des crédits immobiliers touchaient un plus haut depuis 5 ans, franchissant la barre symbolique de 5 %. Pour ne rien arranger, le volume de crédits immobiliers baissait de 11 % au premier semestre de l'année apprenait-on de l'observatoire Crédit Logement/CSA.

Avec la rentrée, les événements se sont précipités. En septembre et octobre 2008, les bourses mondiales ont enchaîné les séances folles, allant de très fortes baisses en mini krachs. La confiance des acteurs économiques a été sévèrement touchée et le marché immobilier a été impacté. Après les mois de juillet et août marqués par deux baisses des prix de 1,5 %, la Fnaim a complètement revu son discours. La thèse de l'« atterrissage en douceur » a disparu au profit d'une « tendance baissière avérée ». Le recul des prix dans l'ancien s'est alors amplifié : -3,2 % en septembre, -1,2 % en octobre, malgré un léger rebond en novembre de 0,5 %. Dans le même temps, les notaires annonçaient une chute des transactions dans l'ancien de 25 % au niveau national.

 

Devant l'ampleur de la crise, le président de la République, Nicolas Sarkozy, a présenté un plan de sauvetage de l'immobilier en octobre. L'État s'engageait à acheter à un prix décoté plus de 30.000 logements dont les travaux n'avaient pas été lancés faute de certitude sur les ventes.

 

L’analyse du marché en 2008 et la réaction pour 2009

 

Le marché immobilier en 2008 se caractérise pour le notariat par une baisse des volumes extrêmement forte au 4ème trimestre. Le nombre de ventes, tout marché confondu neuf et ancien, passe de 929 300 en 2007 (Ile-de-France et Province) à 746 400 en 2008 soit une baisse de l’ordre de 20 % en moyenne.

 

Dans l’ancien, cette baisse est de 17 % en moyenne passant de 802 000 à 669 000

ventes.

 

Pour le neuf, cette baisse est de 37,6 % passant de 127 300 ventes en 2007 à 79 400 ventes en 2008 (source ECLN).

Sont concernés : tous les secteurs géographiques et tous les types de biens, le bâti comme le non bâti, les

appartements comme les maisons, le terrain isolé comme le terrain en lotissement, le studio comme le grand appartement. 

Le marché de l'immobilier 2008
Le marché de l'immobilier 2008

L’indice notaires-INSEE au 4ème trimestre 2008 conclut à une baisse des prix sur l’ensemble du territoire.

 

􏰀 Pour les appartements :

- de -1,5 % pour la France,

-  de -3,5 % pour la Province,

-  de -0,8 % pour l’Ile-de-France.

􏰀 

Pour les maisons :

- de -4 % pour la France,

- de -4,4 % pour la Province,

- de -3,9 % pour l’Ile-de-France.

 

Il faut relever que cette baisse de prix concerne au plan national plus les maisons que les appartements contrairement à la précédente crise immobilière (1992-1998).

 

Les prix concernant les biens de petite surface (appartement et maison) ont mieux résisté à la baisse des prix.

􏰀

Contrairement à une idée répandue à tort, les primo-accédants n’ont pas déserté le marché immobilier renforçant même légèrement leur présence en 2008 (19 % en 2007 et 19,2 % en 2008).

􏰀 

Et enfin, les prix dans le neuf n’ont diminué que très ponctuellement.

Evolution annuelle des prix de l'immobilier
Evolution annuelle des prix de l'immobilier

En 2009, une éclaircie du marché est constatée paraît se maintenir et même se confirmer à fin 2009 selon les données avancées de la Base des Avant-Contrats des Notaires de France opérationnelle sur certaines grandes métropoles.

 

Concernant les volumes dans l’ancien :

En Province comme en Ile-de-France, nous constatons une augmentation du volume des transactions par rapport au début de l’année. Celle-ci est progressive depuis le début du deuxième semestre 2009 avec une forte accélération mois après mois en particulier en Ile de France pour les appartements alors que l’augmentation est moins importante en province. Le nombre de mutations observé pour l’année 2009 devrait se situer aux alentours de 590 000.On reste cependant bien en dessous des volumes de la période 2000/2007 (il y avait en moyenne 800 000 mutations) et même en dessous de la mauvaise année 2008 avec 670 000 mutations.

 

Concernant les prix dans l’ancien :

Pour l’Ile-de-France : Nous constatons une stabilisation à un niveau qui reste élevé. En effet la baisse des prix engagée à la fin de 2008 se situe au 3e trimestre 2009 d’après l’indice Notaires INSEE à -7,5 % pour les appartements et -9,5 % pour les maisons.

 

Pour la Province : L’indice INSEE Notaires confirme également la baisse des prix, puisqu’à la fin du 3e trimestre 2009, elle est respectivement de -6,9 % pour les appartements et de -8,5 % pour les maisons.

 

Ces indices ne traduisent cependant pas les écarts d’évolution d’une ville à l’autre. En effet, pour les appartements, si la fourchette est assez large, entre -3,6 % pour Bordeaux ou -1,4 % pour Lille et -12,8 % pour Clermont-Ferrand -6,3 % pour Montpellier ou -3,3 % pour Lyon par exemple. En ce qui concerne les maisons, les variations marquent plus d’amplitude, -1,9 % pour Toulouse contre -18,3 % pour Reims, avec des particularités pour certaines localités : +1 % pour Orléans, ou +1,9 % pour Caen qui marquent des points positifs : les facteurs locaux d’emploi ou de liaison avec la Capitale expliquent en partie le phénomène.

 

Le marché de l'immobilier 2009
Le marché de l'immobilier 2009

À la fin du premier semestre 2010, le Notariat constate que le marché immobilier résidentiel ancien a retrouvé une activité d’avant la crise même si les volumes ne sont pas encore ceux des meilleures années

 

Alors qu’au dernier trimestre 2009, l’évolution des prix en variation sur un an était encore négative tant pour les appartements que les maisons, au premier trimestre 2010 le marché s’est redressé et les prix de ces deux types de logements anciens passent à la hausse au plan national.

 

Après la chute vertigineuse des volumes à laquelle nous avons assisté à partir de septembre 2008, nous pouvions être inquiets sur les délais nécessaires au retour à une reprise d’activité du marché immobilier ancien, d’autant plus que l’indice de confiance des ménages s’est à nouveau dégradé au mois de mai dernier -1,2% par rapport au mois d’avril (source Insee).

 

Mais deux facteurs semblent influer sur la reprise du marché immobilier, le premier de nature conjoncturelle, des taux d’intérêts historiquement bas ; le second de nature structurelle, le manque de logement en France par rapport à la demande nettement marqué dans plusieurs grandes villes et régions notamment à Paris et en l’Ile de France.

 

Par ailleurs dans des périodes économiques et sociales troublées, l’immobilier pour une majorité de français reste une valeur refuge. Ces éléments permettent ainsi de voir les volumes de transaction repartir à la hausse et les prix se redresser mais de manière assez contrastée d’un département à l’autre, voire très contrastée d’une grande ville à l’autre reflétant ainsi la différence de dynamisme tant économique que démographique

 

Sur un an (Trimestre 1 2009/Trimestre 1 2010) pour les appartements, la Charente Maritime, l’Hérault, les Landes, la Sarthe, l’Yonne et les Vosges ont vu les prix augmenter, alors que dans l’Eure et Loir, la Moselle, la Haute-Vienne, les Hautes Pyrénées et la Réunion les prix continuent à baisser.

 

Sur la même période pour les maisons, l’Aveyron, la Corse du Sud, et la Meuse ont constaté une augmentation de prix, alors que dans une grande majorité de départements et plus spécialement la Haute Loire et ceux de la périphérie du Massif Central, l’Indre, la Moselle, le Gers, la Saône et Loire et la Charente les prix baissent.

Evolution du marché immobilier
Evolution du marché immobilier
Evolution du marché immobilier
Evolution du marché immobilier

2020 similaire à 2008 ?

 

Principale responsable de la crise immobilière en 2008 : la crise financière qui touche tous les pays développés. Échaudées par la conjoncture et par les subprimes, les banques offrent des conditions de crédit bien moins avantageuses, qui freinent la consommation des particuliers et les ventes de biens immobiliers. En 2020, nous avons la même contrainte.

 

Doit-on s'attendre à une baisse des prix ?

 

Lors de la précédente crise immobilière de 1990, les promoteurs avaient baissé les prix, et en étaient ressortis pour la plupart lessivés. En 2008, la mesure mise en œuvre par les promoteurs est la baisse des stocks. Vendre moins mais pas moins cher, en somme. Ailleurs en Europe, où la crise a déjà sévi, les prix ont fini par baisser. Une conséquence logique de la loi de l'offre et de la demande. Il est donc probable qu'en 2020, le marché de l'immobilier connaisse une baisse des prix.

 

Pour mieux comprendre l'impact du Coronavirus sur l'immobilier, regardez cette vidéo, cliquez ici.

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