Visite à Vichy

Gare SNCF de Vichy
Gare SNCF de Vichy

Attention, ceci n'est en aucun cas une recommandation. Ce n'est qu'à titre indicatif.

 

Surement, comme vous, je suis à la recherche d'un bien immobilier. Plus précisément, un appartement. 

J'ai sélectionné la ville de Vichy, car le prix au m2 est intéressant, 1 292 € pour les appartements en moyenne et 8,2 € le m2 pour les loyers. Cela donne un rendement :

(8,2 € x 12) x 100 = 9 840 €/1 292 € = 7,17 % de rendement brut pour la ville de Vichy

 

D'autant plus que la ville possède plusieurs universités, des événement ont lieux dans la ville et le patrimoine immobilier est très beau avec des immeubles bourgeois.

 

Lors de mon séjour à Vichy, j'ai visité 4 biens. Un immeuble et 3 appartements. Dans cet article, je vais vous dévoiler ce que j'ai visité et ce que j'en pense.

J'ai commencé par visiter un immeuble.

Situer en Hyper centre - 2 appartements 

1 studio meublé loué 350 € / mois HC peut se louer 380 € / mois 

1 Duplex T3 loué 550 € / mois HC 

Vendu avec des locataires en place, 

Taxe foncière 2 000 € et charges 2 500 €

Cave rénovée, 

Compteur d'eau et EDF neuf 

La façade a été récemment rénovée - la toiture de l'immeuble et cage d'escalier neuve.

Il y a juste un appartement à repeindre, mais rien de méchant.

Prix 130 k € 96 m2 au total

 

Avec les appartements occupés, je n'ai pu que prendre la façade en photo.

J'ai visité cet immeuble pour 2 raisons : la curiosité et la possibilité de faire un placement patrimonial. Le prix est élevé, mais il y a une marge de négociation.

 

L'immeuble était super, la copro est très propre, les appartements sont bien entretenu par les locataires... Clairement, l'immeuble était nickel, mais était-il rentable... Ça, c'était autre chose. J'ai posé les chiffres sur mon calculateur de rentabilité. Voici les chiffres : 

Comme vous pouvez l'apercevoir, l'immeuble était loin d'être rentable. En achetant cet immeuble, je devrais réaliser un effort d'épargne de 186,01 € par mois.

 

J'ai dans un second temps, vérifier si l'immeuble pouvait être intéressant avec un prix d'achat plus bas et les travaux pris en compte.

On peut voir que l'affaire n'est pas rentable du tout ! En partie à cause des charges.

 

Du coup, j'ai visité 3 autres appartements, 2 d'entre eux n'étaient pas intéressants. L'emplacement n'était pas bon, l'un d'eux, la façade était loin d'être correct...

L'appartement dans l'immeuble à gauche est habité par un locataire et d'énorme travaux sont à prévoir. Celui de droite, la façade doit être refaits... Tout en sachant que 2 entreprises ont essayé de la restaurer et ils n'y sont pas parvenus au contraire... Ils l'ont détérioré. L'immeuble est un ancien hôtel, il est sublime, mais il nécessite d'important travaux même dans la copro.

 

Ceci est dommage, car l'appartement que j'ai visité était de qualité, mais trop cher également.

L'appartement était à 65 000 € pour un 49 m2 avec un loyer avoisinant les 350 €. À ce prix, le bien n'est pas rentable. Pour que l'opération soit au moins banche, je devais l'obtenir à 48 000 €. La vendeuse ne souhaitait pas vendre en dessous de 60 000 €. Entre le montant et les travaux de l'immeuble... Ce n'était pas mais vraiment pas intéressent.

 

J'ai du coup visité un T3 de 53 m2 à 49 000 €, en centre-ville à 2 min de la gare à pied au 1er étage (sur 2), 4 lots, immeuble ancien. L'appartement avait toutes les caractéristiques que je souhaitais.

L'appartement demande à être rénové, et il y a pas mal de travaux à effectuer. Le vendeur laissait la place à une belle marge de négociation, ce qui offre la possibilité de réaliser une excellente affaire. J'ai la possibilité de réaliser une colocation ou de proposer à un jeune couple avec enfant un loyer allant de 250 € par chambre à 400 € pour l'appartement.

Avec la colocation, l'appartement me permettrait d'obtenir un bon rendement (supérieur à 10 %) et de dégager un cash-flow de plus de 100 € par mois. L'affaire serait également rentable si je faisais louer à un jeune couple. Une excellente affaire, car le bien est rentable dans 2 types de location.

 

Vous vous doutiez bien qu'il y ait un " hic " dans cette histoire... Sinon oui, j'aurai sauté sur l'occasion...  

Vous avez trouvé la raison ? N'hésitez pas le mentionner en commentaire si c'est le cas... Le souci, c'est le fast-food qui est juste en dessous de l'appartement. Et vous savez quoi... Il ferme à minuit ! Du coup, cela entraîne du monde, du bruit, les odeurs... Tous les éléments pour faire fuir un locataire... Et un propriétaire.

 

Du coup, concernant mon séjour à Vichy, j'ai découvert une ville avec énormément de potentiel, mais qu'il faut cibler avec précision certaines rues. Il y a un fort potentiel dans cette ville... Mais il est très compliqué d'obtenir des biens avec des prix intéressants car les vendeurs sont très gourmands dus à plusieurs raisons. Comme la possible inscription au patrimoine de l'Unesco (d'ailleurs la ville risque de ne pas obtenir ce label). Le parc immobilier est très intéressant, il demande plusieurs travaux... Et souvent cela vient de la façade et toiture... Du coup, l'investissement peut paraître compliqué. 

 

C'est une ville que je scrute encore, car elle a de réelles qualités. 

 

Attention, ceci n'est en aucun cas une recommandation. Ce n'est qu'à titre indicatif.

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